Introduzione.

Il mutuo e' il contratto col quale una parte (mutuante) consegna all'altra (mutuatario) una determinata quantità di danaro o di altre cose fungibili, e l'altra si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie e quantità. 

Abitualmente, si chiede un mutuo per acquistare, costruire o ristrutturare un immobile.
 

I finanziamenti sono concessi da Istituti di Credito e da Società Finanziarie.

Possono essere erogati con quote fisse di rimborso (rate), comprendenti ammortamenti progressivi del capitale e interessi predeterminati (tasso fisso), oppure con quote di ammortamento e interessi variabili (tasso variabile).
 

La durata del mutuo può arrivare anche a 40 anni.

Normalmente, il mutuo copre fino all'80% del valore dell'immobile; alcune banche finanziano fino al 100% di tale valore, generalmente a condizioni più onerose o con richiesta di garanzie aggiuntive.

Il  mutuante, al fine di tutelarsi da eventuali inadempienze del mutuatario, generalmente, chiede il rilascio di garanzie reali (pegno e ipoteca) ed eventualmente garanzie personali (fideussioni) .

Il tasso di interesse applicato al finanziamento determina la tipologia dei contratti di mutuo:

• Contratto a tasso fisso: quando la rata del mutuo non varia durante la durata del prestito.
• Contratto a tasso variabile: quando la rata del mutuo varia in dipendenza di determinati parametri che possono essere i tassi del mercato monetario e finanziario. Sui parametri di base viene applicato, normalmente, uno "spread" (maggiorazione).
• Contratto misto: quando è prevista l'opzione di passare, in tempi determinati e successivi, dal tasso fisso a quello variabile e viceversa.
• Contratto con tasso d'ingresso: quando, per un certo periodo iniziale, viene applicato un tasso ridotto. Alla scadenza di detto periodo, è prevista l'applicazione del tasso a regime sino alla conclusione del contratto.

Ne consegue che ogni banca, gestendo nella maniera più opportuna il tasso, la durata, il tipo di garanzia e gli altri elementi contrattuali può creare vari tipi di prodotti che possono soddisfare in modo ampio le richieste del mercato.

L’interesse.

L'interesse è il prezzo dell'uso del capitale chiesto in prestito alle banche. Misura di tale prezzo è il tasso o saggio di interesse (es. 5%), sulla base del quale vengono calcolati gli interessi sul capitale in un'unità di tempo (mese, trimestre, semestre, anno).
Nella pratica dei finanziamenti ipotecari vengono usati tassi percentuali riferiti all'unità di tempo "anno".

L’ammortamento.

Il piano di ammortamento è la modalità con cui il mutuo è rimborsato. Vi sono diverse tipologie di ammortamento di mutuo. Il più comune è il piano di "ammortamento alla francese": Ogni rata prevede una quota capitale e una quota interessi. Le quote sono crescenti per il capitale e decrescenti per gli interessi, perciò inizialmente la rata è composta prevalentemente da interessi, mentre più si avvicina la scadenza, più aumenta al quota capitale rimborsata. Altre possibili formule sono rappresentate dai piani a rate crescenti (le rate di rimborso non sono fisse ma aumentano di importo ad ogni rata), ad ammortamento libero (le rate sono composte esclusivamente della quota di interessi e il capitale può essere rimborsato liberamente entro scadenze predeterminate), o a rata fissa e durata variabile (la rata rimane costante mentre le variazioni del tasso determinano l'accorciamento o l'allungamento del piano di rimborso).

La rata.

La rata rappresenta una delle parti in cui viene divisa la quantità di interessi e di capitale dovuti, in ragione di intervalli determinati e per lo più uguali nel tempo: rate mensili, trimestrali, semestrali. Il puntuale pagamento della rata è un momento importante nella vita del mutuo, perché il ritardato o il mancato pagamento fa scattare l'applicazione degli "interessi di mora". Non solo: la banca può invocare come causa di risoluzione del contratto, il ritardato pagamento, quando questo si sia verificato almeno sette volte, anche non consecutive.
 

Il  parametro di riferimento.

Il tasso di interesse è agganciato ad un parametro monetario, pubblicato periodicamente sui giornali economici (es. Il sole 24 ore). Il parametro più diffuso utilizzato per il tasso variabile è l'euribor, mentre quello per il tasso fisso è l'Irs.

Lo spread.

Al parametro di riferimento, che rappresenta il costo per la banca sostiene per approvvigionarsi del denaro da concedere in prestito, il mutuante aggiunge una maggiorazione percentuale (es. + 0.50%) come ritorno economico per l'operazione di finanziamento. Esempio di un ipotetico tasso variabile: euribor 3 mesi + 0.50%.

La garanzia reale.

Per ottenere il mutuo è necessario rilasciare un'efficace garanzia: l'ipoteca o il pegno L'iscrizione dell'ipoteca avviene per atto pubblico davanti al notaio e attribuisce alla banca finanziatrice la possibilità in caso di insolvenza di soddisfarsi sul ricavato della vendita del bene stesso. Oggetto dell'ipoteca possono essere soltanto i beni immobili; essa attribuisce al creditore un diritto di prelazione che gli assicura la possibilità di soddisfarsi sul ricavato della vendita, anche se la proprietà dell'immobile passa ad altri. Il proprietario conserva il suo diritto di proprietà e il godimento del bene ma, naturalmente, non può disporre del bene come se fosse libero. Il pegno si costituisce su beni mobili. Nell'ambito dei mutui, generalmente, oggetto di pegno sono polizze, fondi, azioni, obbligazioni, strumenti finanziari che il mutuatario non intende o non può o non gli conviene smobilizzare.

La garanzia personale "la fideussione".

La banca nella valutazione delle condizioni necessarie per l'ottenimento del mutuo, valuta soprattutto le capacità reddituali del mutuatario, necessarie a rimborsare periodicamente la rata. In alcuni casi, il reddito può non essere sufficiente, per cui è necessario l'intervento di una terza persona tramite appunto una fideussione,

La perizia.

In caso di mutuo ipotecario l'immobile oggetto di acquisto, ristrutturazione, costruzione è soggetto, solitamente, a perizia da parte di un perito nominato dalla banca, per determinare il valore dello stesso. Il valore così stimato, rappresenta la base di partenza per determinare l'importo massimo del mutuo. Inoltre per la banca è importante verificare se la realtà corrisponde a ciò che risulta dalla documentazione fornita dal cliente e lo stato di conservazione dell'immobile.

L'assicurazione.

Sull'immobile il mutuatario dovrà contrarre una polizza incendio a favore della banca, per tutelarsi in caso di evento dannoso che comporti la distruzione dello stesso.

Le imposte e le agevolazioni.

In caso di acquisto prima casa, l'atto di mutuo è soggetto all'imposta sostitutiva nella misura dello 0,25%, mentre in caso di acquisto di altro immobile l'imposta è del 2%.

Gli interessi passivi e gli oneri accessori relativi al mutuo ipotecario sottoscritto per l’acquisto della prima casa sono considerati oneri detraibili ai fini della deducibilità fiscale in sede di dichiarazione dei redditi. La detrazione spetta nella misura del 19% del loro ammontare su un importo massimo prestabilito di 3.615,20 euro.
 

In caso di acquisto prima casa da privato, l'imposta di registro è del 3% (7% negli altri casi); a questa vanno aggiunte le imposte ipotecarie e catastali che si applicano nella misura fissa di€ 129,11( L. 250.000) (2% ipotecaria, 1% catastale negli altri casi). Se il venditore è un soggetto Iva (ad esempio un'impresa di costruzioni) bisognerà corrispondere l'Iva del 4% (10% se non è acquisto prima casa), più imposte di registro, ipotecarie e catastali nella misura fissa di€ 129,11.

Per usufruire delle agevolazioni , devono sussistere le seguenti condizioni:

per il mutuo:

• l’unità immobiliare deve essere stata adibita ad abitazione principale entro un anno dall’acquisto;
• l’acquisto deve essere avvenuto nei 12 mesi antecedenti o successivi alla data di stipula del mutuo;
• nel caso di acquisto di immobile locato, deve essere stato notificato entro 3 mesi dall’acquisto un atto di intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione ed entro un anno dal rilascio dell’immobile da parte del locatore, l’immobile stesso dovrà essere adibito ad abitazione principale;

per la prima casa:

• l’oggetto di acquisto deve essere una casa di abitazione non di lusso:
• che l'immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l'acquirente ha o stabilisca entro 18 mesi dall'acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l'acquirente svolge la propria attività ovvero, se trasferito all'estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l'attività il soggetto da cui dipende ovvero, nel caso in cui l'acquirente sia cittadino italiano emigrato all'estero, che l'immobile sia acquistato come prima casa sul territorio italiano. La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune ove è ubicato l'immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall'acquirente nell'atto di acquisto;
• l’acquirente non deve essere titolare, esclusivo o in comunione, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel comune dove si trova l’immobile da acquistare;
• l’acquirente non deve essere titolare, neppure per quote, su tutto il territorio nazionale di diritti di proprietà, usufrutto, uso e nuda proprietà su altra abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa;
• l’immobile non deve essere rivenduto prima di 5 anni, pena il pagamento dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una sovrattassa pari al 30% delle stesse imposte. Tali condizioni non si applicano se, entro 12 mesi dalla cessione viene acquistato un altro immobile da adibire ad abitazione principale.

Il credito di imposta.

I contribuenti che vendono l'abitazione acquistata con le agevolazioni 1° casa, e che entro un anno provvedono ad acquistarne un'altra, sempre con il rispetto dei requisiti soggettivi ed oggettivi previsti per l'acquisto 1° casa, possono beneficiare di un credito d'imposta. Il credito d'imposta spetta in misura pari all'imposta di registro o all'I.V.A. pagata sul 1° acquisto e non può eccedere l'ammontare dell'imposta di registro o dell'I.V.A. dovuta sul nuovo acquisto.
 

La ristrutturazione.

Tutti i contribuenti hanno la possibilità di dedurre dall’Imposta sul Reddito delle Persone Fisiche  il 36% delle spese sostenute per la ristrutturazione di case di abitazione e delle relative parti comuni.

Il beneficio spetta fino ad un tetto massimo di 48.000,00 per anno d’imposta e per unità immobiliare, da suddividere in 10 quote annuali di pari importo.

Possono usufruire dell’agevolazione tutte le persone soggette all’IRPEF anche se non residenti sul territorio italiano. Possono quindi beneficiarne non solo i proprietari degli immobili ma anche tutti coloro che vantano diritti reali di godimento sui medesimi o che appartengono ad una delle seguenti categorie:

• proprietario o nudo proprietario;

• il titolare di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie);

• coloro che occupano l’immobile a titolo di locazione o comodato (inquilini in affitto);

• soci di cooperativa;

• soci di società semplici,in nome collettivo o in accomandita semplice;

• gli imprenditori individuali per beni diversi da quelli utilizzati per l'attività o destinati alla vendita;

La detrazione si applica in relazione alle spese sostenue per gli interventi da eseguire sulle abitazioni, sia sulle parti comuni dell'edificio e sulle pertinenze:

• lavori di manutenzione ordinaria solo relativamente alla parti comuni di edifici residenziali;

• lavori di manutenzione straordinaria;

• le opere di restauro e risanamento conservativo

• i lavori di ristrutturazione edilizia

• opere volte al superamento di barriere architettoniche (es. ascensori);

• opere finalizzate alla cablatura degli edfici;

• al contenimento dell'inquinamento acustico;

• al risparmio energetico;

• alla sicurezza statica e antisismica;

• alla messa a norma degli edifici;

• opere finalizzate a evitare infortuni domestici;

• opere tese ad evitare il compimento di atti illeciti da parte di terzi;

• interventi di bonifica dell'amianto;

• realizzazione di parcheggi pertinenziali;

• acquisto di parcheggi pertinenziali;

oltre ai costi vivi per le opere sopra specificate usufruiscono della detrazioni anche le seguenti spese “accessorie”:

• progettazione dei lavori;

• esecuzione dei lavori;

• altre prestazione professionali richieste dal tipo di intervento;

• acquisto di materiale poi utilizzato nelle opere;

• spese per perizie e sopralluoghi;

• l’Imposta sul Valore Aggiunto, imposta di bollo e diritti vari pagati per le concessioni, autorizzazioni, denunzie di inizio lavori;

• oneri di urbanizzazione;

• relazione di conformità degli stessi alle leggi vigenti.

Dal 1° gennaio 2002, la detrazione spetta anche a coloro che acquistano unità immobiliari facenti parte di edifici interamente ristrutturati da imprese edili o da cooperative che provvedano anche alla successiva vendita o assegnazione. La detrazione va calcolata sul valore degli  interventi pari, forfettariamente, al 25% del prezzo di acquisto dell'unità immobiliare, con il rispetto del limite massimo di spesa detraibile pari a 48.000 euro (detrazione massima consentita 17.280,00), riferito a ogni unità immobiliare e a ciascuno degli acquirenti.